Предварителен договор за имот — какво трябва да провериш

Предварителният договор е документът, в който се решава най-много и се чете най-малко.

В него се фиксират цената, срокът за окончателната сделка и начинът на плащане. Но най-важното, което прави, е друго: определя при какви условия капарото се връща и при какви остава. Всичко, което не е записано в него, се урежда после — обикновено дълго и обикновено през спор.

---

1. Какво прави предварителният договор

Предварителният договор поражда задължение за двете страни да сключат окончателен договор — нотариалната сделка. Той не прехвърля собственост. Прехвърлянето става с нотариалния акт.

Практически това означава три неща:

• имотът е „запазен“ при уговорените условия за уговорения срок;
• цената е фиксирана и не подлежи на едностранна промяна;
• ако някоя от страните не изпълни, последиците са тези, които са записани в договора.

Договорът се сключва в писмена форма. Нотариална заверка не е задължителна, но се практикува.

---

2. Какво трябва да съдържа задължително

Последните две се пропускат често и създават неудобни разговори в деня на ключовете.

---

3. Капарото и правилото за двойния размер

Общото правило при задатък е симетрично:

• ако сделката не се осъществи по вина на купувача, капарото остава за продавача;
• ако не се осъществи по вина на продавача, той дължи връщане на двойния размер.

В практиката капарото е между 10 и 20 процента от цената.

Правилото звучи балансирано и е балансирано — при условие че договорът определя ясно кои обстоятелства чия отговорност са. Проблемът се появява при ситуации, които не са нито по вина на едната страна, нито по вина на другата:

• банката отказва кредит или одобрява по-малка сума;
• пазарната оценка излиза значително под договорената цена;
• след подписването се вписва нова тежест върху имота.

Ако договорът мълчи, спорът се решава по общия ред. Затова следващият раздел е най-важният в тази статия.

---

4. Шестте защитни клаузи

4.1 При отказ на кредит капарото се връща

Формулировката трябва да покрива не само пълен отказ, но и хипотезата на одобрен, но недостатъчен кредит. Записва се минимална сума, при която сделката е възможна за вас.

4.2 При по-ниска пазарна оценка

Банката финансира процент от оценка, изготвена от лицензиран оценител, и изчислението стъпва върху по-ниската стойност между оценката и договорената цена. Разликата се покрива със собствени средства.

Клаузата определя какво следва, ако тази разлика надхвърли определен размер — връщане на капарото, преразглеждане на цената или удължаване на срока.

4.3 При нови тежести след подписа

Възбрана, запор или вписана искова молба, появили се след подписването, блокират финансирането. Клаузата предвижда връщане на капарото в такъв случай.

Полезно разграничение: съществуваща ипотека на продавача обикновено не е проблем — тя се погасява в деня на сделката от парите по нея. Проблемни са новите тежести.

4.4 Точен срок за окончателния договор

Конкретна дата. Не „в разумен срок“, не „след набавяне на документите“, не „до края на годината“.

Срокът трябва да е реалистичен спрямо това, което предстои: одобрение на кредит, оценка, набавяне на документи, погасяване на съществуваща ипотека.

4.5 Неустойки при забава — симетрични

Ако само една от страните дължи неустойка, договорът не е балансиран. Забавата трябва да има цена и за двете страни.

4.6 Всички плащания по банков път

С ясно посочено основание. Преводът доказва размера, датата и целта на плащането. Кешът не доказва нищо.

---

5. Сроковете — къде се губи най-много време

Реалистичен срок е този, който отчита процесите, а не желанията.

Ако имотът е с ипотека, или ако е наследствен, срокът се планира по-дълъг. Договор с прекалено кратък срок създава риск за купувача — забавата може да бъде тълкувана като негово неизпълнение.

Полезна клауза: възможност за еднократно удължаване на срока при обективни обстоятелства, с писмено уведомяване.

---

6. Цената в нотариалния акт

При всяка сделка има две различни числа.

Данъчната оценка се издава от общината и служи за начисляване на местните данъци. Обикновено е значително по-ниска от пазарната.

Пазарната цена е сумата, за която сделката реално се сключва.

По правило нотариалният акт се изповядва по по-високата от двете стойности. Ако цената е 150 000 €, а данъчната оценка 60 000 €, в акта се вписва 150 000 €.

Тук се появява изкушението, защото всички такси се изчисляват върху вписаната сума:

Трите последици от вписване на по-ниска цена:

1. При разваляне на сделката се възстановява само вписаната сума, а не реално платената.
2. При спор няма доказателство за разликата, предадена извън сделката.
3. Практиката носи данъчни последици и за двете страни.

Защитата е проста: реалната цена се вписва в акта, всички плащания минават по банков път, а разходите по сделката се смятат предварително и се приемат като част от общата сума.

Ориентировъчно транзакционните разходи са 4–8% над цената.

---

7. Когато продавачът действа с пълномощно

Ако договорът се подписва от представител, се проверява самият документ:

• оригинал, не копие;
• нотариална заверка;
• точно този имот, описан конкретно;
• валиден срок;
• изрично право да бъдат подписани предварителен и окончателен договор;
• изрично право да бъде получена сумата по сделката.

Ако нещо не е изрично записано, приема се, че го няма. Липсата на право да се получи сумата означава, че плащането към представителя може да бъде оспорено.

Две обстоятелства прекратяват пълномощното: оттегляне от упълномощителя, който може да го отмени по всяко време, и неговата смърт, която по закон прекратява представителната власт.

Практично: не давайте капаро, преди адвокат да е видял пълномощното, и ако е възможно, поискайте директен контакт със самия собственик.

---

8. Наследствен и съсобствен имот

Наследствен имот. Целият имот може да бъде прехвърлен само със съгласието на всички наследници. Един несъгласен наследник спира сделката, независимо колко малък е неговият дял. „Съгласни по принцип“ не е достатъчно — те трябва да участват в сделката или да са надлежно упълномощени.

Първият документ е удостоверението за наследници, издадено от общината по постоянен адрес на починалото лице.

Ако сред наследниците има непълнолетни, режимът е различен и изисква адвокат.

Продажба на дял. Когато съсобственик продава своя дял на трето лице, той е длъжен първо да предложи дела на останалите съсобственици. Ако това не е направено, съсобственик може да предяви иск за изкупуване при същите условия в двумесечен срок от продажбата. Това е чл. 33 от Закона за собствеността.

При такива сделки предварителният договор трябва да отчита тази процедура и сроковете по нея.

---

9. Червени флагове в текста

• Едностранни неустойки — само купувачът дължи при забава.
• Неопределен срок — „в разумен срок“, „след набавяне на документите“.
• Липса на клауза за кредита, при положение че купувате с финансиране.
• Задължение за пълно плащане преди завършване при ново строителство, без ясни последици при незавършване.
• Право на продавача да замени обекта с друг — среща се при ново строителство.
• Плащане в брой или към сметка на трето лице без обяснение.
• Описание на имота, което не съвпада с нотариалния акт и със схемата от кадастъра.
• Цена в акта, различна от договорената.

Нито един от тези не е задължително проблем. Всеки от тях е въпрос, който се задава преди подписа.

---

10. Чеклист преди подпис

• [ ] Описанието на имота съвпада с нотариалния акт и схемата от кадастъра
• [ ] Цената и валутата са точни
• [ ] Капарото е изрично посочено като задатък
• [ ] Клауза за връщане при отказ или недостатъчен кредит
• [ ] Клауза при по-ниска пазарна оценка
• [ ] Клауза при нови тежести след подписа
• [ ] Точна дата за окончателния договор
• [ ] Симетрични неустойки при забава
• [ ] Разходите по сделката са разпределени
• [ ] Състояние на имота при предаване и какво остава в него
• [ ] Дата на фактическо предаване
• [ ] Всички плащания по банков път
• [ ] Реалната цена ще бъде вписана в нотариалния акт
• [ ] При пълномощно — проверени срок, конкретен имот и изрични права
• [ ] При наследствен имот — всички наследници участват
• [ ] Договорът е прегледан от адвокат

---

11. Често задавани въпроси

Задължителна ли е нотариална заверка на предварителния договор? Не е задължителна за действителността му. Практикува се за по-голяма сигурност.

Прехвърля ли предварителният договор собственост? Не. Собствеността се прехвърля с нотариалния акт.

Какво става, ако продавачът се откаже? Ако отказът е негово неизпълнение, по правило дължи двойния размер на капарото. Конкретиката зависи от записаното в договора.

Мога ли да се откажа без последици? Само ако е налице обстоятелство, което договорът определя като основание за връщане на капарото — например отказ на кредит при съответна клауза.

Колко трябва да е капарото? В практиката 10–20% от цената. Размерът е предмет на договаряне, както и условията за връщане.

Може ли срокът да бъде удължен? Да, ако договорът предвижда такава възможност или ако страните се съгласят писмено. Устната уговорка не върши работа.

Струва ли си адвокат само за този документ? Прегледът на предварителния договор е точката с най-висока стойност за най-малко пари в целия процес. Ако бюджетът е ограничен, тя е тази, от която не се пести.

---

*Тази статия е с информационна цел и не представлява правен съвет. Предварителният договор е добре да бъде прегледан от адвокат преди подпис. Последна проверка на фактите: 4 септември 2026 г.*

Разгледай частните предложения в DIREKTNO.eu