Акт 14, Акт 15 и Акт 16 — каква е разликата

Разликата между Акт 15 и Акт 16 се усеща най-ясно в сметката за ток.

Трите акта звучат като бюрокрация, но описват съвсем практични етапи от строителството — и определят какво можете да правите с имота в даден момент. Най-важният въпрос, на който отговарят заедно, е един: кога сградата може да бъде обитавана законно.

---

1. Трите акта накратко

---

2. Акт 14 — груб строеж

Актът се съставя, когато конструкцията е изпълнена — сградата е с външни стени и покрив.

Какво значи това на практика:

• сградата стои, но вътре няма довършителни работи;
• от този етап нататък обекти в сградата могат да се прехвърлят, тоест може да се сключват сделки;
• обитаване няма и не може да има.

За купувача Акт 14 е първият етап, на който сделката става възможна в правен смисъл. Това не значи, че е задължително да се купува тогава — значи само, че вече е технически възможно.

Банките обикновено започват да финансират ново строителство след този етап, като средствата се отпускат на части според напредъка. Конкретното разпределение е политика на всяка банка и се уточнява при подаване на документите.

---

3. Акт 15 — предаване на строежа

Акт 15 е констативен акт за установяване годността за приемане на строежа. С него строежът се предава от строителя на възложителя, с участие на проектанта и на строителния надзор.

Тук идва най-честото недоразумение. На този етап сградата изглежда готова. Фасадата е завършена, скелето е свалено, апартаментите са с довършителни работи. Логично е човек да реши, че оттук нататък може да се нанася.

Не може. Право на ползване още не е дадено и обитаването на обект само с Акт 15 не е законно.

Ако някой ви каже, че „сградата е на Акт 15, можете да влизате“, това означава едно от двете: или обектът ще бъде обитаван без право на ползване, или между Акт 15 и Акт 16 предстои период, чиято продължителност никой не гарантира.

---

4. Акт 16 — въвеждане в експлоатация

Това е моментът, в който сградата получава право да бъде обитавана.

„Акт 16“ е разговорното название. Реалният документ зависи от категорията на строежа:

Двата документа имат едно и също практическо действие: сградата може да бъде обитавана законно.

Затова, когато питате инвеститор за „Акт 16“, полезният въпрос е по-конкретен: *„от коя категория е строежът и кой издава документа за въвеждане в експлоатация?“*

---

5. Какво значи това на практика — ток, вода, обитаване

Ето къде разликата излиза от документите и влиза в бюджета.

Партиди за ток и вода. Докато няма документ за въвеждане в експлоатация, няма законни партиди на името на собственика. Захранването върви временно през строителя — и обикновено на по-висока цена от тази, която бихте плащали със собствена партида.

Обитаване. Живеенето в сграда без право на ползване не е законно, независимо колко завършена изглежда.

Срокове. Периодът между Акт 15 и Акт 16 не винаги е кратък. Той зависи от това дали са изпълнени всички изисквания, дали са налице необходимите становища и дали има забележки, които трябва да бъдат отстранени.

Продажба. Имот без документ за въвеждане в експлоатация се препродава по-трудно и се финансира по-трудно.

---

6. Как банките финансират по етапи

При ново строителство банката обикновено не отпуска цялата сума наведнъж. Средствата се усвояват на части, обвързани с напредъка на строителството, и обикновено започват след Акт 14.

Две неща е добре да се уточнят предварително:

Какъв процент финансира банката за този тип имот. По надзорните изисквания на БНБ съотношението между кредита и стойността на обезпечението при жилищни кредити към домакинствата не може да надвишава 85%. Това е таван, не оферта — конкретната банка често финансира по-малко, особено при обект в строеж.

На каква база се прави оценката. Някои банки изготвят оценка на база завършено състояние, други — на база текущия етап. Разликата влияе пряко на сумата, която можете да получите.

Тези два въпроса се задават преди подписване на договор с инвеститора, не след.

---

7. Гаранционните срокове и откъде текат

Минималните гаранционни срокове по Наредба № 2 от 2003 г. не са едно число:

Това са минимуми — договорът може да предвижда по-дълги срокове.

Практическият въпрос към инвеститора: от коя дата тече гаранцията и как се предявяват рекламации. Отговорът е добре да е записан в договора, а не да се уточнява при първата поява на проблем.

---

8. Какво се променя за купувача на всеки етап

Един и същ имот дава различни права на различни етапи. Таблицата по-долу описва какво значи това на практика.

Двете колони в средата са мястото, където се формира най-много разочарование — защото сградата вече изглежда готова, а правата още не са пълни.

---

9. Как да проверите на кой етап е сградата

Не по думи, а по документи и по видимото на място.

Питайте кой документ е издаден и с каква дата. „Скоро ще извадим Акт 16“ е прогноза. Издаден документ е факт.

Поискайте копие. Документите за въвеждане в експлоатация не са конфиденциални.

Проверете в общината. Разрешението за строеж и издадените документи по обекта са публична информация.

Огледайте обекта. Сграда с Акт 14 има конструкция, външни стени и покрив, но вътре няма довършителни работи. Сграда с Акт 15 изглежда завършена. Ако видяното не съответства на казаното, това е въпрос.

Питайте за строителния надзор. Кой го изпълнява и има ли забележки по обекта.

---

10. Въпросите към инвеститора

1. На кой етап е сградата в момента и кой документ е издаден?
2. От коя категория е строежът и кой ще издаде документа за въвеждане в експлоатация?
3. Кога се очаква въвеждането в експлоатация и какво е записано в договора при забава?
4. Как са обвързани плащанията с етапите на строителството?
5. Кой поема разходите за временно захранване до издаването на документа?
6. Какви гаранционни срокове предвижда договорът и от коя дата текат?
7. Как се уреждат общите части и паркомястото — в нотариалния акт или отделно?

Третият въпрос е най-важният. „Кога ще е готово“ е прогноза. „Какво следва, ако не е готово“ е клауза.

---

11. Често задавани въпроси

Мога ли да купя имот на Акт 14? Да. От този етап обекти в сградата могат да се прехвърлят. Рисковете се управляват чрез договора — обвързване на плащанията с етапи, срокове и неустойки.

Мога ли да се нанеса с Акт 15? Не законно. Акт 15 е приемане на строежа от строителя, не право на ползване.

Кой издава Акт 16? Зависи от категорията на строежа: Разрешение за ползване се издава от ДНСК за строежи от първа до трета категория, а Удостоверение за въвеждане в експлоатация — от главния архитект на общината за четвърта и пета категория.

Защо сметките са по-високи преди Акт 16? Защото няма законни партиди на името на собственика и захранването върви временно през строителя, обикновено при по-неизгодни условия.

Колко време минава между Акт 15 и Акт 16? Няма фиксиран срок. Зависи от изпълнението на изискванията и от евентуални забележки. Точно затова в договора трябва да има краен срок и последици при забава.

Финансират ли банките имот преди Акт 14? По правило не. Финансирането обикновено започва след завършен груб строеж и се усвоява на части.

Откога тече гаранцията? Обичайно от въвеждането в експлоатация, но конкретиката се урежда в договора. Затова датата и редът за рекламации се записват изрично.

---

*Тази статия е с информационна цел и не представлява правен съвет. При покупка на ново строителство е разумно договорът да бъде прегледан от адвокат. Последна проверка на фактите: 4 септември 2026 г.*

Разгледай частните предложения в DIREKTNO.eu