Какви документи да поискаш при покупка на апартамент

Нотариусът извършва проверките в деня на сделката. Проблемът е, че дотогава капарото обикновено вече е дадено — а капарото е между 10 и 20 процента от цената.

Затова документите се искат в началото на разговорите. Не като недоверие, а като нормална част от процеса: те показват какво точно се продава, кой има право да го продаде и какво върви заедно с имота.

Този списък е подреден по вид имот. Ако купувате апартамент, ви трябва раздел 2. Ако имотът е наследствен, ново строителство, къща или парцел — добавете съответния раздел.

---

1. Кога се искат документите

Полезна последователност:

Удостоверението за тежести се появява два пъти в тази таблица. Причината е в раздел 3.

---

2. Седемте документа при апартамент

2.1 Нотариален акт или друг документ за собственост

Откъде: от продавача, в оригинал. Какво доказва: че продавачът е собственик и как е придобил имота — с покупка, дарение, наследство, делба или по друг начин.

Начинът на придобиване има значение. Имот, придобит с дарение, при определени обстоятелства може да бъде оспорван от наследници на дарителя. Това не е причина да се откаже сделка, но е причина да се покаже документът на адвокат.

Искайте оригинала, не снимка на телефон.

2.2 Схема на имота от кадастъра

Откъде: Агенция по геодезия, картография и кадастър (АГКК). Достъпът е през Кадастрално-административната информационна система. Какво доказва: как имотът е описан официално — площ, граници, идентификатор.

За какво служи на практика: сравнявате схемата с това, което виждате на място. Разминаване обикновено означава преустройство, а преустройството поставя въпрос дали е узаконено.

Тук се проверява и коя площ фигурира официално — това е числото, което после трябва да съответства на обявата и на нотариалния акт.

2.3 Удостоверение за тежести

Откъде: Агенция по вписванията, Имотен регистър. Какво доказва: какво е вписано по партидата на имота — ипотеки, възбрани, запори, вписани искови молби.

Това е най-важният документ в списъка и този, около който има най-много объркване. Подробностите са в раздел 3.

2.4 Удостоверение за данъчни задължения

Откъде: общината по местонахождение на имота, отдел „Местни данъци и такси“. Какво доказва: дали има непогасени местен данък върху недвижимите имоти и такса битови отпадъци.

Защо има значение: задълженията следват имота. Нотариусът не изповядва сделка при непогасени задължения.

2.5 Бележка от етажната собственост

Откъде: от домоуправителя или управителния орган на етажната собственост. Какво доказва: че няма непогасени задължения към входа.

Това е документът, който се пропуска най-често, защото не е формално изискване за сделката. Но сумите не винаги са малки — особено ако входът е събирал средства за ремонт на покрив, асансьор или фасада.

Полезен допълнителен въпрос към същия човек: предстои ли ремонт и събират ли се вече вноски за него.

2.6 Удостоверение за наследници — при наследствен имот

Откъде: общината по постоянен адрес на починалото лице. Какво доказва: кои са наследниците.

Подробностите са в раздел 6.

2.7 Пълномощно — ако продавачът действа чрез представител

Откъде: от представителя, в оригинал. Какво доказва: че лицето има право да се разпорежда с имота от името на собственика.

Проверява се:

• оригинал, не копие;
• нотариална заверка;
• точно този имот, описан конкретно;
• валиден срок;
• изрично право да бъдат подписани предварителен и окончателен договор;
• изрично право да бъде получена сумата по сделката.

Последните две се пропускат най-често. Ако нещо не е изрично записано в пълномощното, приема се, че го няма.

Две обстоятелства прекратяват пълномощното: оттегляне от упълномощителя, който може да го отмени по всяко време, и неговата смърт, която по закон прекратява представителната власт. Затова датата и актуалността имат значение, а пълномощно отпреди години заслужава допълнителна проверка.

---

3. Трите удостоверения, които се бъркат

Това е разграничението, което спестява най-много грешки:

Човек може да няма никакви задължения към НАП и въпреки това върху имота му да има вписана ипотека. Обратното също е възможно.

И втората честа грешка — датата. Удостоверението за тежести отразява състоянието към момента на издаване. Не към момента на подписа. Ако е извадено преди месец, то не показва какво е вписано днес.

Практическото правило: вади се непосредствено преди всяка стъпка, при която излизат пари — и преди капарото, и преди нотариуса.

Полезно разграничение. Съществуваща ипотека на продавача обикновено не е проблем — тя се погасява в деня на сделката от парите по нея. Проблемни са тежестите, вписани след подписването на предварителния договор, защото блокират финансирането до заличаването си.

---

4. Допълнително при къща

Всичко от раздел 2, плюс:

• Скица на поземления имот от АГКК — граници и площ на двора.
• Разрешение за строеж — от общината, ако сградата е строена след въвеждането на съответния режим.
• Документ за въвеждане в експлоатация — Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация, според категорията на строежа.
• Договори за присъединяване към електроразпределително дружество и ВиК.
• Проверка за пристройки и надстройки — дали фигурират в кадастъра и дали са узаконени.

Проверка на място, която не е документ, но струва колкото документ: съвпадат ли реалните граници със скицата и има ли спор със съседи за оградата.

---

5. Допълнително при парцел или земя

• Скица на имота от АГКК.
• Удостоверение за статут от общината, отдел „Устройство на територията“ — урегулиран поземлен имот ли е или земеделска земя.
• Извадка от подробния устройствен план — какво може да се строи и при какви показатели.
• Проверка за сервитути — електропроводи, ВиК трасета, газопроводи, право на преминаване.
• Документ за достъп — вписан ли е път до имота. Имот без вписан достъп е сериозно ограничение.
• Аренден договор, ако земята е отдадена.

Ключово разграничение: върху земеделска земя не може да се строи, докато не бъде променено предназначението ѝ. Процедурата минава през община, областна дирекция „Земеделие“ и други съгласувания, а срокът и таксите зависят от категорията на земята и площта. Ако целта е строителство в близък хоризонт, урегулиран поземлен имот и земеделска земя не са взаимозаменяеми.

---

6. Допълнително при наследствен имот

Удостоверението за наследници показва кои са наследниците — тоест колко подписа изобщо са необходими.

Основното правило: целият имот може да бъде прехвърлен само със съгласието на всички съсобственици. Един несъгласен наследник спира сделката, независимо колко малък е неговият дял. Нотариусът няма как да прехвърли имота без подписите на всички.

„Съгласни по принцип“ не е достатъчно. Наследниците трябва да участват в сделката лично или чрез надлежно упълномощаване. Ако някой живее в чужбина, това означава пълномощно със същите изисквания като всяко друго.

Ако сред наследниците има непълнолетни, режимът е различен и това е ситуация, в която адвокатът е необходимост, не препоръка.

И отделен случай — продажба на дял. Когато съсобственик продава своя дял на трето лице, той е длъжен първо да предложи дела на останалите съсобственици. Ако това не е направено, съсобственик може да предяви иск за изкупуване при същите условия в двумесечен срок от продажбата. Това е чл. 33 от Закона за собствеността.

---

7. Допълнително при ново строителство

• Разрешение за строеж за конкретния обект.
• Документ за собственост върху земята или учредено право на строеж в полза на инвеститора.
• Одобрен инвестиционен проект.
• Актовете по етапите — Акт 14 (груб строеж), Акт 15 (предаване на строежа), Акт 16 (въвеждане в експлоатация).
• Договор с инвеститора с обвързване на плащанията с етапи, срокове и неустойки.
• Уреждане на общите части и паркомястото — в нотариалния акт или с отделен документ.
• Гаранционни срокове, изрично записани в договора.

По последната точка едно уточнение, което често се опростява. Минималните гаранционни срокове по Наредба № 2 от 2003 г. не са едно число:

Това са минимуми. Договорът може да предвижда по-дълги срокове.

---

8. Кой набавя кой документ

Практическо правило: документите, които доказват липса на задължения, се набавят от продавача. Документите, които проверяват казаното, се набавят от купувача.

---

9. Обобщаваща таблица

---

Често задавани въпроси

Кой документ е най-важен? Удостоверението за тежести. То показва какво може да блокира сделката и е единственият документ, чиято валидност зависи от датата.

Колко време са валидни документите? Удостоверението за тежести отразява състоянието към момента на издаване и се вади непосредствено преди всяка стъпка с плащане. Останалите имат по-дълъг практически живот, но при продължителна сделка се обновяват.

Може ли продавачът да откаже да даде документи? Може. Това само по себе си е информация. Документите не са лична информация — те доказват какво се продава.

Удостоверението от НАП достатъчно ли е? Не. То се отнася до задълженията на лицето, не до тежестите върху имота. За тежестите единственият източник е Агенция по вписванията.

Трябват ли ми всички документи преди капарото? Основните — да: нотариален акт, удостоверение за тежести, удостоверение за данъчни задължения и документите, доказващи право да се продава. Останалите могат да се набавят до сделката, ако договорът предвижда срок за това.

Какво става, ако имотът е с ипотека? Обичайна ситуация. Ипотеката се погасява в деня на сделката от парите по нея, а заличаването се вписва. Процедурата може да удължи подготовката, но сама по себе си не е пречка.

Задължителен ли е адвокат? Не е задължителен по закон. Но именно адвокатът проверява документите отвъд формалното и подготвя договора във ваша защита. Посредникът не носи юридическа отговорност за сделката.

---

*Тази статия е с информационна цел и не представлява правен съвет. При конкретна сделка е разумно документите да бъдат проверени от адвокат. Последна проверка на фактите: 4 септември 2026 г.*

Разгледай частните предложения в DIREKTNO.eu