Какво да провериш при покупка на ново строителство

При покупка на завършен имот проверявате нещо, което съществува. При покупка на зелено плащате за нещо, което още не съществува в завършен вид.

Това е единствената съществена разлика — но тя променя цялата логика на сделката. Проверката се измества от състоянието на имота към надеждността на изпълнението: кой строи, с какви документи, в какъв срок и какво се случва, ако срокът не бъде спазен.

---

1. Какво прави тази покупка различна

Три неща:

Обектът се създава по време на сделката. Между подписа и ключовете минават месеци, понякога години. През този период правата ви върху имота се променят на етапи.

Плащанията изпреварват получаването. Затова обвързването им с документиран напредък е основният механизъм за защита.

Голяма част от условията се уреждат в договор, а не в закон. Срокове, неустойки, ниво на завършеност, общи части, паркомясто — всичко това е предмет на договаряне. Ако не е записано, не съществува.

---

2. Проверка на инвеститора и на обекта

Дружеството

• Проверка в Търговския регистър — актуално състояние, представляващи, вписвания.
• Завършени обекти и в какъв срок са били въведени в експлоатация. Не само дали са завършени, а с какво отклонение от обявените срокове.
• Кой изпълнява строителния надзор.

Обектът

• Разрешение за строеж за конкретната сграда.
• Одобрен инвестиционен проект.
• Документ за собственост върху земята или учредено право на строеж в полза на инвеститора. Ако инвеститорът строи върху чужда земя без учредено право на строеж, това е основен въпрос, а не подробност.
• На кой етап е строежът към момента на разговора.

Тези документи не са конфиденциални. Искането им е нормална част от процеса.

---

3. Етапите и какво позволява всеки

Практическото следствие: до документа за въвеждане в експлоатация няма законни партиди за ток и вода на името на собственика. Захранването върви временно през строителя, обикновено на по-висока цена.

Затова един от най-важните въпроси в договора е кой поема разходите за временно захранване, ако този период се проточи.

---

4. Графикът на плащанията — сърцевината на договора

Правилото е кратко: всяко плащане се обвързва с документиран етап, не с календарна дата и не с искане.

Разликата е съществена. Календарният график прехвърля риска от забава върху купувача — вие плащате на определена дата, независимо дали строежът е напреднал. Етапният график поставя двете страни в едно темпо.

Какво се записва:

• кой етап отключва кое плащане;
• какъв документ удостоверява етапа;
• в какъв срок след удостоверяването се извършва плащането;
• какво става, ако етапът бъде постигнат по-рано или по-късно от предвиденото.

Банките работят по същата логика — финансирането при ново строителство обикновено се усвоява на части според напредъка и започва след завършен груб строеж. Ако купувате с кредит, графикът в договора с инвеститора и графикът на усвояване от банката трябва да са съвместими. Това се проверява преди подписа, не при първото плащане.

---

5. Седемте клаузи в договора

1. График на плащанията, обвързан с етапи.
2. Краен срок за въвеждане в експлоатация. Конкретна дата, не „ориентировъчно“.
3. Неустойки при забава. Без неустойка забавата няма цена за другата страна. Клаузата е добре да е симетрична.
4. Какво се случва, ако строежът не бъде завършен — по какъв ред се връщат вече платените суми и в какъв срок.
5. Точно описание на обекта — площ, ниво на завършеност, включени материали и оборудване. „До ключ“ без спецификация означава различни неща за различните страни.
6. Уреждане на общите части и паркомястото — в нотариалния акт или с отделен документ, но изрично.
7. Гаранционни срокове, изрично записани, с посочване от коя дата текат и как се предявяват рекламации.

Всички плащания минават по банков път, с ясно посочено основание.

---

6. Общите части, паркомястото и площта

Това е разделът, който създава най-много изненади след нанасянето.

Площта. Едно жилище има застроена площ, общи части и чиста площ. При новото строителство разликата между обявената и реално обитаваната площ е по-осезаема, защото общите части са по-големи. Уточнете коя площ е посочена в цената и коя ще бъде вписана в нотариалния акт.

Общите части. Уточнете какво влиза в тях, каква идеална част се пада на вашия обект и как ще се управляват след въвеждането в експлоатация.

Паркомястото. Ключов въпрос: паркомястото самостоятелен обект ли е, идеална част ли е, или е право на ползване. Трите се уреждат по различен начин и се препродават по различен начин. Ако е обещано устно, но не фигурира в договора — не съществува.

Мазе или склад. Същият въпрос, същият отговор.

---

7. Гаранционните срокове

Минималните гаранционни срокове по Наредба № 2 от 2003 г. са диференцирани:

Това са минимуми. Договорът може да предвижда по-дълги срокове, но не и по-кратки.

Двата въпроса, които се задават: от коя дата тече гаранцията и по какъв ред се предявяват рекламации. Отговорите се записват в договора.

---

8. Финансиране при ново строителство

Ако купувате с кредит, уточнете три неща преди да подпишете:

Финансира ли банката този конкретен обект. Не всяка банка финансира всеки строеж — зависи от етапа, от документите и от инвеститора.

На каква база се прави оценката. Някои банки оценяват на база завършено състояние, други — на база текущия етап. Разликата влияе пряко на сумата.

Какъв процент финансира банката за този тип имот. По надзорните изисквания на БНБ съотношението между кредита и стойността на обезпечението при жилищни кредити към домакинствата не може да надвишава 85%, съотношението между плащанията по дълга и месечния доход — 50%, а срокът по договора — 30 години. Това са тавани, не оферти. При обект в строеж банката често финансира по-малко.

И най-важното: разговорът с банката се води преди плащания към инвеститора, не след.

---

9. Какво се проверява на място

• Съответства ли етапът на строежа на това, което е описано.
• Има ли активност на обекта или строежът е спрял.
• Как изглежда непосредствената околност и какво още се строи наблизо.
• Какво предвижда подробният устройственият план за съседните имоти — гледката, която ви показват, може да не остане същата.
• Достъп, паркиране, инфраструктура в момента и по проект.

Обиколете квартала пеша в различен час. Терен, който днес е празен, утре е строеж.

---

10. Чеклист

Инвеститор и обект

• [ ] Проверка в Търговския регистър
• [ ] Завършени обекти и спазени ли са били сроковете
• [ ] Разрешение за строеж за конкретния обект
• [ ] Одобрен инвестиционен проект
• [ ] Собственост върху земята или учредено право на строеж
• [ ] Кой изпълнява строителния надзор

Договор

• [ ] Плащанията са обвързани с документирани етапи
• [ ] Краен срок за въвеждане в експлоатация
• [ ] Неустойки при забава, симетрични
• [ ] Ред за връщане на платените суми при незавършване
• [ ] Точно описание — площ, ниво на завършеност, материали
• [ ] Общи части и паркомясто — изрично уредени
• [ ] Гаранционни срокове и дата, от която текат
• [ ] Всички плащания по банков път

Финансиране

• [ ] Банката финансира този обект
• [ ] База на оценката — завършено състояние или текущ етап
• [ ] Графикът на усвояване е съвместим с графика в договора

На място

• [ ] Етапът съответства на описаното
• [ ] Има активност на обекта
• [ ] Проверено бъдещо строителство наблизо

---

11. Често задавани въпроси

Кога най-рано мога да купя? Обекти в сградата могат да се прехвърлят след съставяне на Акт 14, тоест след завършен груб строеж.

По-евтино ли е да се купи на зелено? Цените на ранните етапи често са по-ниски, но това отразява поетия риск и времето до получаване на имота. Тази статия не дава прогнози за движението на цените.

Какво става, ако строителят фалира? Зависи от това как е структурирана сделката и какво предвижда договорът. Точно затова клаузата за връщане на платените суми при незавършване е сред най-важните и трябва да бъде прегледана от адвокат.

Мога ли да се нанеса с Акт 15? Не законно. Право на ползване се дава едва с документа за въвеждане в експлоатация.

Защо сметките са по-високи преди Акт 16? Защото няма законни партиди на името на собственика и захранването върви временно през строителя.

Какво значи „до ключ“? Не значи едно и също за всички. Изисквайте спецификация: подови настилки, дограма, санитария, ел. и ВиК инсталации, боя, врати. Без спецификация терминът е неопределен.

Задължително ли е паркомястото да е в нотариалния акт? Не е задължително, но начинът на уреждане има значение за това дали може да се продава отделно и как се ползва. Уточнете дали е самостоятелен обект, идеална част или право на ползване.

---

*Тази статия е с информационна цел и не представлява правен съвет. При покупка на ново строителство е разумно договорът да бъде прегледан от адвокат преди подпис. Последна проверка на фактите: 4 септември 2026 г.*

Разгледай частните предложения в DIREKTNO.eu