Как да провериш имот преди покупка — оглед стъпка по стъпка

Огледът обикновено трае петнадесет минути и обикновено показва същото, което показват и снимките — само на живо. Това не е достатъчно, за да се вземе решение за най-голямата покупка в живота на повечето хора.

Тази статия е за физическата проверка: какво се гледа, в какъв ред и какво означава всяко от нещата, които се виждат. Документалната проверка е отделна тема — за нея вижте списъка с документи при покупка на апартамент.

---

1. Двата огледа

Практика, която спестява време и пари: разделете огледа на два.

Първи оглед — четиридесет минути, сами. Целта е да се разбере дали имотът изобщо е кандидат. Тук се проверяват общите части, влагата, дограмата, шумът, изложението и се задават въпросите към съседите.

Втори оглед — с технически човек, само ако имотът е сериозен кандидат. Целта е реални числа за ремонт, а не общо впечатление.

Вторият оглед е напълно нормално искане и не изразява недоверие. Ако създава напрежение, напрежението е информация.

---

2. Преди да влезеш — сградата отвън

Обиколете сградата, преди да влезете. Гледайте фасадата откъм двора, не откъм улицата.

Какво се вижда там:

• пукнатини по фасадата и около прозорците;
• дали санирането е направено изцяло или на парче;
• стари климатици, самоделни навеси, остъклени балкони с различни системи;
• състояние на улуците и водосточните тръби;
• покрив — доколкото се вижда отдолу.

Обърнете внимание и на непосредствената околност: контейнери, паркиране, шумни съседни обекти, детска площадка, заведение.

---

3. Първите две минути — входът

Апартаментът може да е пребоядисан миналата седмица. Общите части рядко се стягат за оглед — те изглеждат така, както изглеждат от години.

Таванът и ъглите на стълбището. Петна и лющеща се боя на горните етажи обикновено означават покрив или обща ВиК инсталация. Ремонт на покрив е разход на цялата етажна собственост.

Пощенските кутии и таблото за съобщения. Подредено табло с актуални обяви означава, че някой се занимава с входа. Обяви отпреди две години означават, че решенията се вземат трудно — а трудните решения означават отложени ремонти.

Асансьорът. Работи ли и има ли табелка с последна проверка.

Мазето. Влизате и помирисвате. Мирис на влага е въпрос към хидроизолацията, а не към собственика на конкретния апартамент.

Прозорците по стълбището. Затварят ли се, има ли счупени стъкла. Отворен прозорец през зимата на стълбище означава по-студен вход и по-високи сметки.

---

4. Площта: три различни числа

Едно жилище има повече от една площ и те не значат едно и също.

При новото строителство разликата се усеща по-силно, защото общите части са по-големи. Апартамент от 80 кв.м в нова сграда и апартамент от 80 кв.м в стара кооперация могат да са различни жилища.

Как се проверява: поискайте схемата на имота от кадастъра и я сравнете с числото в обявата и с нотариалния акт. Ако трите не си говорят, това е въпрос към продавача.

Практическото следствие: цена на квадратен метър може да се сравнява между две обяви само ако и двете използват едно и също число за площ. Иначе сравнявате различни неща.

---

5. Влага — шестте места

Влагата е единственият дефект, който се връща. Всичко останало се ремонтира веднъж и приключва. Влагата се връща, докато причината не бъде отстранена — а причината може да е в покрива, в хидроизолацията, в дограмата или в липса на проветряване. Трите струват съвсем различно.

Къде се вижда почти винаги:

1. Ъглите на външните стени, близо до пода и до тавана.
2. Зад мебели, опрени до външна стена.
3. Около и под прозорците, по касите на дограмата.
4. Таванът на последния етаж и около щранговете.
5. Банята — фугите, ъглите на тавана, зад вратата.
6. Стената, обща с мазето, при жилища на първи етаж.

Три сигнала, които се усещат преди да се видят:

• мирис на влага, който не идва от нищо конкретно;
• стена, която е студена на допир в топъл ден;
• прясна боя само на едно място — зад мебел, в ъгъл, около прозорец.

Навик, който върши работа: отворете прозореца веднага щом влезете. Иначе усещате резултата от петнадесет минути проветряване преди огледа, а не жилището.

Ако видите влага, въпросът не е „поправено ли е“, а „каква е причината и в апартамента ли е, или в общите части“. Ако е в общите части, това е разход на цялата етажна собственост.

---

6. Дограма, шум, изложение

Дограмата. Отворете и затворете всеки прозорец. Проверявате дали се затваря плътно, дали пантите държат, дали има конденз между стъклата. Смяната на дограма е един от най-предвидимите големи разходи след покупка и се остойностява по брой и размер прозорци, а не общо.

Шумът. Постойте една минута в мълчание при затворени прозорци. После отворете и постойте отново. Разликата между двете е реалната шумоизолация.

Помислете и кога сте на оглед. Огледите се правят в делничен ден по обяд — най-тихото възможно време на седмицата. Затова въпросът „как е шумът вечер и в събота сутрин“ се задава на съсед, а не се преценява по усещане.

Изложението. Компасът в телефона показва накъде гледат стаите. Юг и изток означават повече светлина и обикновено по-ниски разходи за отопление. Север не е дефект, но е фактор, който трябва да се вижда в цената и в очакванията.

---

7. Отопление, вода, електричество

Отопление. Какво е и колко е струвало последната зима. Искайте конкретни числа, не описание. Ако отоплението е на ток, това променя цялата зимна сметка.

Вода. Пуснете водата в банята и кухнята едновременно и вижте какво става с налягането. Проверете колко бързо идва топлата вода и как се загрява.

Електричество. Погледнете таблото. Старо табло с предпазители от друга епоха обикновено означава, че електроинсталацията е за подмяна. Проверете дали има достатъчно контакти в кухнята и дали има заземяване.

Радиатори и климатици. Пуснете ги, ако е възможно. Климатик, който не се пуска на оглед, поставя въпрос.

---

8. Общите части и предстоящите ремонти

Това е разделът, който най-често се пропуска и най-често струва пари.

Разходите за ремонт по общите части се разпределят между собствениците в етажната собственост. Ако предстои ремонт на покрив, асансьор или фасада, той идва заедно с имота.

Какво се пита:

• предстои ли ремонт и събират ли се вече вноски;
• каква е месечната такса поддръжка и какво включва;
• има ли натрупани задължения на етажната собственост;
• кога е правен последният голям ремонт.

При ново строителство има допълнителен въпрос: кога е издаден документът за въвеждане в експлоатация. От тази дата тече гаранцията, а минималните гаранционни срокове по Наредба № 2 от 2003 г. са диференцирани:

---

9. Съседите — седем въпроса

Най-полезните три минути на един оглед често са на площадката. Съседът няма интерес да ви продаде нищо.

1. Имало ли е течове във входа?
2. Как се вземат решения за входа — има ли домоуправител и плащат ли всички?
3. Как е шумът вечер и в събота сутрин?
4. Предстои ли ремонт на покрив, асансьор или фасада и събират ли се пари?
5. Има ли апартаменти, които се отдават краткосрочно?
6. Как е с паркирането вечер?
7. Строи ли се нещо наблизо или се говори за строеж?

Питайте поне двама души от различни етажи. Отговорите рядко съвпадат напълно и в разликата между тях се крие най-полезното.

---

10. Околността и бъдещото строителство

Гледката е част от цената, затова се проверява като всяка друга част от нея.

Устройственото планиране е публично. В общината се проверява:

• какво предвижда подробният устройствен план за съседните имоти — какво може да се строи, с каква височина и плътност;
• има ли издадени разрешения за строеж наблизо;
• попада ли имотът в зона за отчуждаване;
• предвиждат ли се промени в уличната мрежа или транспорта;
• има ли одобрени проекти за обществени сгради наблизо;
• има ли предстоящи изменения на плана за квартала.

И нещо, което се вижда без документи: празен терен между сгради, ограден имот без движение, стара сграда, която очевидно няма да остане такава. Табела на терена е сигнал, но липсата ѝ не е доказателство за обратното.

Обиколете квартала пеша в различен час. Сутрин и вечер картината е различна.

---

11. Вторият оглед с технически човек

Целта не е да се изтъкват проблеми пред продавача. Целта е реални числа.

Какво се остойностява:

• дограма — по брой и размер прозорци;
• електроинсталация — ако таблото е старо или няма заземяване;
• ВиК — щрангове, смесители, канализация в банята;
• баня и тоалетна — най-скъпото помещение на квадратен метър и почти винаги подценявано;
• отопление — смяна на система или добавяне на климатици;
• подове и врати — най-видими, но обикновено не най-скъпи.

Поискайте офертата в писмен вид. Едно число на хартия тежи повече от три числа в разговор — и се превръща в аргумент при договарянето на цената.

---

12. Чеклист

Отвън

• [ ] Фасада откъм двора — пукнатини, саниране на парче
• [ ] Улуци и водосточни тръби
• [ ] Паркиране и непосредствена околност

Входът

• [ ] Таван и ъгли на стълбището
• [ ] Табло за съобщения — актуално ли е
• [ ] Асансьор — работи ли, има ли табелка за проверка
• [ ] Мазе — сухо или влажно
• [ ] Прозорци по стълбището

Жилището

• [ ] Шестте места за влага
• [ ] Всеки прозорец — отворен и затворен
• [ ] Една минута мълчание при затворени и при отворени прозорци
• [ ] Компас за изложението
• [ ] Налягане на водата и топла вода
• [ ] Електрическо табло и контакти
• [ ] Отопление — пуснато, ако е възможно

Документи и числа

• [ ] Схема от кадастъра, сравнена с обявата
• [ ] Коя площ е посочена — застроена или чиста
• [ ] Сметки от последната зима
• [ ] Такса поддръжка и какво включва

Хора и околност

• [ ] Разговор с поне двама съседи
• [ ] Предстоящи ремонти по общите части
• [ ] Проверка в общината за бъдещо строителство
• [ ] Обиколка на квартала пеша в различен час

---

Често задавани въпроси

Колко време трябва да отнеме един оглед? Първият — около четиридесет минути. Петнадесет минути стигат само за да се види, че снимките са верни.

Нормално ли е да поискам втори оглед? Напълно. Втори оглед с технически човек е обичайна практика при сериозен интерес.

Какво да направя, ако видя влага? Не отказвайте автоматично. Попитайте каква е причината и дали е в апартамента или в общите части. Ако е в общите части, разходът е на цялата етажна собственост.

Как да разбера дали квадратурата в обявата е точна? Поискайте схемата на имота от кадастъра и я сравнете с обявата и нотариалния акт. Уточнете коя площ е посочена — застроена или чиста.

Мога ли да снимам на огледа? Питайте. Повечето собственици нямат нищо против. Снимките помагат по-късно, когато сравнявате няколко имота и всичко започва да се смесва.

Струва ли си да платя на технически човек? При сериозен кандидат — да. Резултатът е реална сметка за ремонт, която едновременно ви казва какво купувате и служи като аргумент при договарянето.

Какво да гледам при ново строителство? Различни неща — етап на строежа, документи, обвързване на плащанията, гаранции. Това е отделна тема.

---

*Тази статия е с информационна цел. При конкретна сделка е разумно документите да бъдат проверени от адвокат, а техническото състояние — от специалист. Последна проверка на фактите: 4 септември 2026 г.*

Разгледай частните предложения в DIREKTNO.eu