Покупка с ипотечен кредит — стъпка по стъпка

Най-скъпата грешка при покупка с кредит се прави в самото начало: капарото се дава преди разговора с банката.

Причината е, че банката не финансира цената, на която сте се разбрали. Тя финансира процент от своята оценка. Ако двете числа се разминат, разликата излиза от вашите средства — и се появява точно тогава, когато бюджетът вече е фиксиран, а капарото е дадено.

Тази статия описва последователността, която подрежда процеса правилно.

---

1. Как банката гледа на сделката

За банката сделката има две страни: вие и имотът.

Вие сте източникът на плащанията. Имотът е обезпечението. Банката оценява и двете, но в различни моменти — и точно това е причината предварителното одобрение да не е одобрен кредит.

Предварителното одобрение оценява вас. Окончателното одобрение оценява вас и имота.

---

2. Трите неща, които банката оценява

Доходи. Официални и доказани — трудов договор, доходи от дейност като самоосигуряващо се лице, наеми, други редовни постъпления. Важи документираният доход, не общият.

Кредитна история и съществуващи задължения. Текущи кредити, кредитни карти, овърдрафти. Всички те влизат в сметката за месечните плащания по дълга.

Имотът като обезпечение. Дали е приемлив за банката и каква е пазарната му оценка. Тук влизат вид, състояние, местоположение, документи, а при ново строителство — етапът на строежа.

---

3. Надзорните ограничения

По надзорните изисквания на Българската народна банка, в сила от 1 октомври 2024 г., за кредити, обезпечени с жилищни имоти на територията на България и отпуснати на домакинства:

Банките могат да отпускат кредити извън тези параметри, но общият им размер за текущото тримесечие не може да надвишава 5% от брутната стойност на новоотпуснатите или предоговорени кредити през предходното тримесечие.

Две уточнения, които спестяват разочарования:

Това са тавани, не оферти. Конкретната банка често финансира по-малко, особено при по-специфични имоти или при обект в строеж.

Възрастовата граница не е нормативна. Изискването последната вноска да бъде платена преди определена възраст е политика на всяка банка, не законово изискване. Питайте конкретно.

За актуалните лихвени нива използвайте текущата статистика на БНБ и офертите на няколко банки — {{MORTGAGE_RATE}}. Лихвените нива се променят и всяко число, посочено в статия, остарява.

---

4. Предварително одобрение

Какво прави: банката преценява каква сума е склонна да разгледа въз основа на вашите доходи, задължения и кредитна история.

Какво не прави: не гарантира, че този конкретен имот ще бъде приет като обезпечение, каква ще бъде оценката му и какъв процент банката ще финансира за този тип имот.

Защо въпреки това си струва:

• знаете в какъв ценови диапазон изобщо да търсите;
• влизате в преговори с реална представа;
• документите за доходи вече са подадени и печелите време;
• на продавача показвате, че сделката може да се случи в разумен срок.

Четири въпроса при получаването му:

1. До кога е валидно?
2. Какви обстоятелства могат да го променят?
3. Какъв процент финансиране важи за типа имот, който търся?
4. Какво се случва, ако оценката излезе по-ниска от договорената цена?

Отговорите на тези четири въпроса са по-полезни от самото число в документа.

---

5. Собствените средства — три отделни пера

„Банката финансира 80%“ звучи като „трябват ми 20%“. На практика перата са три и се събират.

Перо 1 — Самоучастие

Частта от стойността, която банката не финансира. Ключово уточнение: изчислява се върху по-ниската стойност между оценката и договорената цена, а не автоматично върху цената.

Перо 2 — Разликата между оценка и цена

Ако оценката излезе под договорената цена, тази разлика също идва от вашите средства — над самоучастието.

Перо 3 — Разходите по сделката

Местен данък при придобиване, нотариална такса, такса за вписване, оценка, застраховка, банкови такси, адвокат. Ориентировъчно 4–8% над цената.

И едно четвърто, което не е в таблиците

Резерв за първите месеци: ремонт, обзавеждане, преместване, депозити за партиди.

Пример с илюстративни числа:

Числата са илюстративни. Конкретните условия зависят от банката, доходите, кредитния профил и имота.

---

6. Пазарната оценка и какво става, ако е по-ниска

Банката назначава лицензиран оценител, който изготвя пазарна оценка на имота според състоянието, местоположението и реализираните сделки за сходни жилища в района.

Оценката излиза по-ниска от договорената цена, когато цената е над нивата, които се потвърждават от последните сделки в квартала. Това не е грешка на оценителя — то е информация за пазара.

Три възможни изхода:

Покривате разликата със собствени средства. Ако имате резерв.

Договаряте нова цена. Оценката е обективно обстоятелство и е легитимен аргумент в разговора.

Отказвате се от сделката. Тук се вижда защо клаузата в предварителния договор е толкова важна. Без изрична клауза за връщане на капарото при по-ниска оценка, отказът е ваше неизпълнение.

Практическото правило: клаузата се записва при подписване на предварителния договор, а не се търси, когато оценката вече е излязла.

---

7. Стъпките в календар

От предварителния договор до нотариуса реалистичният срок е около шест до осем седмици. Ако имотът е с ипотека на продавача, която се погасява при сделката, или ако е наследствен, срокът се планира по-дълъг.

Точно затова срокът в предварителния договор трябва да е реалистичен: прекалено краткият срок създава риск забавата да бъде тълкувана като ваше неизпълнение.

---

8. Разходите по сделката

Ориентировъчно 4–8% над цената.

*Всички суми са в евро. От 1 януари 2026 г. еврото е официалната валута в България.*

---

9. Месечният бюджет след ключовете

Вноската е числото, което се обсъжда месеци наред — затова става синоним на „разход за жилището“. Реалният месечен разход има осем пера:

1. Вноска по кредита
2. Имуществена застраховка
3. Данък върху недвижимите имоти и такса битови отпадъци — годишни, но се планират месечно
4. Такса поддръжка към етажната собственост
5. Ток, вода, парно или газ
6. Интернет и телевизия
7. Паркомясто, ако не е собствено
8. Резерв за ремонти по общите части

Осмото перо липсва във всяка сметка и се появява във всяка реалност. Ремонт на покрив, асансьор или фасада идва без предупреждение и се разпределя между всички собственици.

Сметнете разходите за зимен месец, не за летен. Разликата е точно там, където се къса бюджетът.

И един ориентир за границите: надзорният таван за съотношението между плащанията по дълга и месечния доход е 50%. Това е регулаторна граница, не препоръка. Разумният личен таван обикновено е под нея — защото между тавана и спокойствието стои точно резервът.

---

10. Най-честите грешки

Капаро преди разговор с банка. Най-скъпата и най-често срещаната.

Предварителен договор без клауза за кредита. Ако банката откаже или одобри по-малко, без клауза това е ваш риск.

Сметка само за самоучастието. Без разликата при по-ниска оценка и без разходите по сделката.

Оферта в една банка. Условията се различават. Сравнението на две-три оферти е нормална част от процеса.

Прекалено кратък срок в предварителния договор. Създава риск от забава не по ваша вина.

Бюджет, сметнат на ръба. Ако след всички разходи не остава нищо, първата авария преобръща сметката.

---

11. Чеклист

Преди търсенето

• [ ] Консултация в 2–3 банки
• [ ] Предварително одобрение и отговор на четирите въпроса
• [ ] Сметнати трите пера собствени средства + резерв

Преди капарото

• [ ] Банката е потвърдила, че финансира този тип имот
• [ ] Известен е процентът на финансиране
• [ ] Предварителният договор съдържа клауза при отказ или недостатъчен кредит
• [ ] Предварителният договор съдържа клауза при по-ниска оценка
• [ ] Срокът е реалистичен

След предварителния договор

• [ ] Възложена пазарна оценка
• [ ] Подадени документи за окончателно одобрение
• [ ] Ново удостоверение за тежести преди сделката
• [ ] Уточнено кой и кога превежда средствата

---

12. Често задавани въпроси

Колко собствени средства ми трябват? Минимум самоучастието, което произтича от процента на финансиране, плюс разходите по сделката, плюс евентуалната разлика, ако оценката е под цената. Надзорният таван за LTV е 85%, но конкретната банка често финансира по-малко.

Може ли банката да финансира 100%? При стандартна сделка — не, заради надзорния таван от 85%. Различни конфигурации с допълнително обезпечение се обсъждат индивидуално с банката.

Какво става, ако оценката е по-ниска от цената? Разликата се покрива със собствени средства, договаря се нова цена или сделката отпада. Последното е безопасно само ако предварителният договор го предвижда.

Задължително ли е предварителното одобрение? Не е задължително, но спестява време и предпазва от търсене в грешен ценови диапазон.

Колко време отнема целият процес? От предварителния договор до нотариуса — обичайно шест до осем седмици. Повече, ако имотът е с ипотека или наследствен.

Мога ли да купя ново строителство с кредит? Да. Финансирането обикновено започва след завършен груб строеж и се усвоява на части според напредъка. Уточнете дали банката финансира конкретния обект и на каква база прави оценката.

Има ли възрастова граница? Изискването последната вноска да е преди определена възраст е политика на банката, не нормативно изискване. Питайте конкретно.

Мога ли да рефинансирам по-късно? Обикновено да. Условията и разходите зависят от договора и от банката.

---

*Тази статия е с информационна цел и не представлява финансов съвет. Конкретните банкови условия зависят от банката, доходите, кредитния профил и имота. Последна проверка на фактите: 4 септември 2026 г. Лихвените нива се променят — проверявайте актуалната статистика на БНБ и офертите на банките.*

Разгледай частните предложения в DIREKTNO.eu