Какво да провериш преди да дадеш капаро за имот

Капарото често се дава в момента, в който купувачът е най-емоционален — веднага след добър оглед. Точно тогава обаче процесът трябва да се забави, защото това е първата сума, която реално напуска сметката, и последният момент, в който условията ѝ могат да бъдат договорени.

В практиката капарото е между 10 и 20 процента от цената на имота. Достатъчно, за да боли, ако сделката се разпадне по причина, която не е предвидена в договора.

Тази статия описва седемте проверки, които се правят преди капарото, в реда, в който има смисъл да се правят.

---

1. Защо капарото е критичният момент

След подписването на предварителния договор ситуацията се променя качествено. Дотогава се води разговор. От този момент нататък има документ, който определя цена, срок и — най-важното — при какви обстоятелства парите се връщат и при какви остават.

Всичко, което не е записано в него, не съществува.

Затова проверките не са проява на недоверие към продавача. Те са начинът да се разбере какво точно се купува и при какви условия сделката може да не се състои.

---

2. Как работи капарото по правило

Общото правило е симетрично:

• Ако сделката не се осъществи по вина на купувача, капарото остава за продавача.
• Ако сделката не се осъществи по вина на продавача, той дължи връщане на двойния размер.

Звучи балансирано и е балансирано. Проблемът се появява при обстоятелствата, които не са нито по вина на едната страна, нито по вина на другата:

• банката отказва кредит или одобрява по-малка сума от очакваната;
• пазарната оценка излиза значително под договорената цена;
• след подписването се вписва нова тежест върху имота — възбрана, запор, искова молба.

Ако договорът мълчи за тези хипотези, спорът се решава дълго. Затова седмата проверка в този списък е за клаузите.

---

3. Проверка 1 — Кой е вписаният собственик

Справка в Имотния регистър показва по чия партида стои имотът. Името там трябва да съвпада с това на човека, който продава.

Това звучи очевидно и точно затова се пропуска. Ситуациите, в които не съвпада, са няколко и всяка има различно решение:

• продавачът действа с пълномощно от собственика;
• имотът е съсобствен и продавачът е един от съсобствениците;
• имотът е наследствен и все още се води на починалото лице;
• имотът е собственост на дружество, а не на физическо лице.

Всяка от тези ситуации е нормална и разрешима. Но всяка изисква допълнителни документи, а те отнемат време — време, което е по-добре да се отдели преди капарото.

---

4. Проверка 2 — Тежести върху имота

Удостоверението за тежести се издава от Агенция по вписванията и показва какво е вписано по партидата на имота: ипотеки, възбрани, запори, вписани искови молби.

Тук има две неща, които често се разбират погрешно.

Първото — датата. Документът отразява състоянието към момента на издаване. Не към момента, в който подписвате. Ако е изваден в началото на разговорите и подписвате месец по-късно, той не ви казва какво е вписано днес. Затова се вади непосредствено преди всяка стъпка, при която излизат пари.

Второто — кой го издава. Удостоверението от НАП не е удостоверение за тежести. НАП удостоверява публичните задължения на едно лице — данъци и осигуровки. Тежестите върху конкретния имот се удостоверяват само от Агенция по вписванията. Човек може да няма никакви задължения към НАП и въпреки това върху имота му да има вписана ипотека.

И една полезна разлика. Съществуваща ипотека на продавача обикновено не е проблем — тя се погасява в деня на сделката от парите по нея. Проблемни са тежестите, които се появяват след подписването на предварителния договор, защото блокират финансирането.

---

5. Проверка 3 — Задължения, които следват имота

Две отделни справки:

Удостоверение за данъчни задължения — издава се от общината по местонахождение на имота, отдел „Местни данъци и такси“. Показва дали има непогасени местен данък и такса битови отпадъци. Нотариусът не изповядва сделка при непогасени задължения за имота.

Бележка от етажната собственост — при апартамент. Показва дали има задължения към входа. Старите задължения могат да останат за сметка на новия собственик.

Втората справка се пропуска най-често, защото не е формален документ за сделката. Но сумите по нея понякога не са малки, особено ако входът е събирал средства за ремонт.

---

6. Проверка 4 — Кой има право да продава

Три отделни ситуации, всяка със свои изисквания.

Наследствен имот

Необходимо е удостоверение за наследници, издадено от общината по постоянен адрес на починалото лице. То показва кои са наследниците — тоест колко подписа изобщо са необходими.

Целият имот може да бъде прехвърлен само със съгласието на всички съсобственици. Един несъгласен наследник спира сделката, независимо колко малък е неговият дял. „Съгласни по принцип“ не е достатъчно — те трябва да участват в сделката лично или чрез надлежно упълномощаване.

Ако сред наследниците има непълнолетни, режимът е различен и изисква адвокат.

Съсобственост и продажба на дял

Когато съсобственик продава своя дял на трето лице, той е длъжен първо да предложи дела на останалите съсобственици. Ако това не е направено, съсобственик може да предяви иск за изкупуване при същите условия — в двумесечен срок от продажбата. Това е чл. 33 от Закона за собствеността и е причината сделките с дялове да изискват особено внимание.

Пълномощно

Ако продавачът действа чрез представител, се проверява самият документ:

• оригинал, не копие;
• нотариална заверка;
• точно този имот, описан конкретно;
• валиден срок;
• изрично право да бъдат подписани предварителен и окончателен договор;
• изрично право да бъде получена сумата по сделката.

Последните две се пропускат най-често. Ако в пълномощното нещо не е изрично записано, приема се, че го няма.

Две обстоятелства прекратяват пълномощното: оттегляне от упълномощителя, който може да го отмени по всяко време, и смъртта му, която по закон прекратява представителната власт.

---

7. Проверка 5 — Финансирането

Ако купувате с кредит, тази проверка се прави преди капарото. Без изключения.

Банката не финансира договорената цена. Тя финансира процент от пазарна оценка, изготвена от лицензиран оценител, и изчислението стъпва върху по-ниската стойност между оценката и договорената цена.

Пример с илюстративни числа: договорена цена 150 000 €, оценка 138 000 €, одобрено финансиране 80% от оценката. Кредитът се изчислява върху 138 000 €. Собствените средства покриват и разликата в цената, и частта, която банката не финансира.

Полезни ориентири при планирането. По надзорните изисквания на Българската народна банка, в сила от 1 октомври 2024 г., при жилищни кредити към домакинствата:

Банките могат да отпускат кредити извън тези параметри, но общият им размер за тримесечие не може да надвишава 5% от новоотпуснатите кредити през предходното тримесечие.

Това са тавани, а не оферти. Конкретната банка често финансира по-малко.

Практическата стъпка: предварително одобрение. То не е одобрен кредит — оценява вас, не имота — но ви казва в какъв диапазон изобщо да търсите.

---

8. Проверка 6 — Разходите по сделката

Разходите не са част от цената и се плащат допълнително:

Ориентировъчно се планират 4–8% над цената. Сметката се прави преди капарото, защото след него бюджетът вече е фиксиран.

---

9. Проверка 7 — Клаузите в предварителния договор

Това е проверката, която превръща всички останали в защита.

Шест клаузи вършат основната работа:

1. При отказ на кредит капарото се връща. Формулировката трябва да покрива и хипотезата на одобрен, но недостатъчен кредит, не само пълен отказ.
2. При оценка, значително по-ниска от договорената цена — какво следва и при каква разлика.
3. При вписване на нови тежести след подписа — възбрана, запор, искова молба — капарото се връща.
4. Точен срок за сключване на окончателния договор. Не „в разумен срок“ и не „след набавяне на документите“.
5. Неустойки при забава — симетрично, и за двете страни.
6. Всички плащания по банков път, с ясно посочено основание.

Предварителният договор е добре да бъде прегледан от адвокат преди подпис. Това е стъпката, от която най-често се пести и най-скъпо се плаща.

---

10. Времева последователност

Как изглежда това в календар:

Тази последователност отнема около две седмици. Ако някой настоява да се свие до два дни, това само по себе си е информация за сделката.

---

11. Чеклист преди капаро

• [ ] Продавачът е вписан като собственик в Имотния регистър
• [ ] Извадено удостоверение за тежести в същата седмица
• [ ] Няма непогасени задължения към общината
• [ ] Няма задължения към етажната собственост
• [ ] При наследствен имот — удостоверение за наследници и съгласие на всички
• [ ] При съсобственост — изяснен режим по чл. 33 ЗС
• [ ] При пълномощно — проверени оригинал, срок, конкретен имот, изрични права
• [ ] Банката е потвърдила финансиране и е известен диапазонът
• [ ] Сметнати са разходите по сделката
• [ ] Договорът съдържа клаузи за връщане на капарото
• [ ] Договорът съдържа точен срок и симетрични неустойки
• [ ] Договорът е прегледан от адвокат
• [ ] Плащането е по банков път, с ясно основание

---

Често задавани въпроси

Колко е обичайното капаро? В практиката 10–20% от цената. Размерът се договаря — както и условията, при които се връща.

Връща ли се капарото, ако банката откаже кредит? Само ако това е изрично записано в предварителния договор. Без такава клауза отказът на кредита е риск на купувача.

Каква е разликата между капаро и депозит? При покупка на имот се говори за капаро, уредено в предварителния договор. „Депозит“ в българската практика се използва при наем и е съвсем различна конструкция.

Мога ли да дам капаро преди да съм видял документите? Технически да. Практически това означава да поемете риск, чийто размер още не знаете. Документите се искат преди, не след.

Какво се случва, ако след капарото се появи възбрана? Ако договорът предвижда връщане при нови тежести — капарото се връща. Ако не предвижда, следва спор, който отнема месеци.

Трябва ли ми адвокат само за предварителния договор? Прегледът на предварителния договор е точката с най-висока стойност за най-малко пари. Ако бюджетът е ограничен, тя е тази, от която не се пести.

Може ли капарото да се плати в брой? Може, но не е добра идея. Банковият превод оставя следа и доказва размера и основанието на плащането.

---

*Тази статия е с информационна цел и не представлява правен съвет. При конкретна сделка е разумно документите да бъдат проверени от адвокат. Последна проверка на фактите: 4 септември 2026 г.*

Разгледай частните предложения в DIREKTNO.eu